回顧我的兩次不動產(chǎn)投資以及它們帶給股權(quán)投資者的教訓。
“最像是一門生意的投資是最聰明的投資。”
——本杰明·格雷厄姆（Benjamin Graham），
《聰明的投資者》（The Intelligent Investor）
本文適合以本·格雷厄姆的話做開場白，因為我有太多的投資知識來自于他。我稍后還要多聊一聊本杰明，還會很快說到普通股。但讓我先和你們說說，我在很久以前做的兩筆非股票小投資。這兩筆投資并沒有讓我的資產(chǎn)凈值增加太多，但它們具有教育意義。
故事開始于內(nèi)布拉斯加州。在1973年至1981年間，中西部的農(nóng)場經(jīng)歷了一輪價格暴漲，因為這里的很多人以為通貨膨脹即將失控，小型農(nóng)村銀行的放貸政策也起到了推波助瀾的作用。緊接著泡沫破裂，導(dǎo)致價格下跌了50%甚至更多，重創(chuàng)了舉債經(jīng)營的農(nóng)民和放貸機構(gòu)。內(nèi)布拉斯加州和艾奧瓦州因這次泡沫而破產(chǎn)的銀行數(shù)量是近些年來的大衰退時期的5倍。
1986年，我從美國聯(lián)邦存款保險公司（FDIC）手中買下了位于奧馬哈（Omaha）以北50 英里（約80.47千米）的一塊400英畝（約1.62平方千米）的農(nóng)場。它花了我28萬美元，遠低于早些年一家破產(chǎn)銀行給農(nóng)場提供的借款。我對經(jīng)營農(nóng)場一無所知，但我的一個兒子熱愛農(nóng)事。我從他那里了解到，這塊農(nóng)場能生產(chǎn)多少玉米和大豆以及經(jīng)營成本是多少。根據(jù)這些估計，我算出了這塊農(nóng)場的常規(guī)收益，當時大約在10%。我還認為，今后它的勞動生產(chǎn)率會逐漸提高，作物的價格也將有所上漲。這兩種預(yù)期后來都成為了現(xiàn)實。
我無需特別的知識或智慧就能得出結(jié)論，這筆投資不會虧損，還很可能大幅增值。當然，收成偶爾會不好，價格有時也許會讓人失望。但那又怎么樣？總有幾個特別好的年份，而且我永遠可以毫無壓力地賣掉這塊土地。如今28年過去了，農(nóng)場的收益增加了兩倍，價值至少是我當時出價的５倍。而我仍然對農(nóng)事一無所知，不久前才第二次參觀了那塊農(nóng)場。
1993年，我又做了另外一小筆投資。當我擔任所羅門公司（Salomon）首席執(zhí)行官時，公司的房東拉里·西爾弗斯坦（Larry Silverstein）跟我說，清債信托公司（Resolution Trust Corp.，RTC）正在出售紐約大學（New York University）附近的一塊零售地產(chǎn)。又是因為泡沫破滅，只不過這一次是商業(yè)地產(chǎn)。RTC的成立，就是為了處理破產(chǎn)的儲蓄機構(gòu)的資產(chǎn)。這些機構(gòu)寬松的放貸政策助長了愚蠢的泡沫。
相關(guān)的分析同樣簡單。和農(nóng)場的情況一樣，這塊地產(chǎn)的無杠桿現(xiàn)金收益大致是10%。但RTC對它的管理不佳。如果把好幾家空置的店面租出去，它的收入就會增加。更重要的是，最大的租戶——占據(jù)該地塊面積的20%——所付的租金僅為每平方英尺5美元，其他租戶平均在70美元。隨著這一廉租合同在9年內(nèi)到期，利潤肯定會有大幅的增長。該地塊的位置也是絕佳：紐約大學就在那里。
為了收購這座大樓，我加入了一個小團體，其中包括拉里和我的朋友弗雷德·羅斯（Fred Rose）。弗雷德是老練的高段位地產(chǎn)投資商，他和家人想管理這塊地產(chǎn)，于是就由他們來管理了。隨著舊租約到期，盈利上漲了兩倍。如今每年的銷售超過我們初始股權(quán)投資的35%。此外，我們的初始按揭在1996年和1999年進行了再融資，由此帶來的幾項特別租金收入總計超過了我們最初投資的150%。而我現(xiàn)在還沒有看過那座大樓。
未來10年，來自于農(nóng)場和紐約大學地產(chǎn)的收入還會增長。盡管利得不會太大，但無論是我這輩子，還是我的兒子和孫子們，都將穩(wěn)定和滿意地持有這兩筆投資。
我講這兩個故事，是演示某些投資的基本原則：
要實現(xiàn)令人滿意的投資收益，你無需成為專家。但如果你不是專家，就必須認識到你的局限，遵循合理有效的方針。保持簡單的思路，別想著一口吃個胖子。當聽到快速獲利的承諾時，你就要快速否決。
關(guān)注你正在考慮的資產(chǎn)的未來生產(chǎn)力。如果你對評估資產(chǎn)的未來盈利感到棘手，那就放在一邊。沒人具有能評估每一種投資可能性的能力，但你并不需要做到全知全能，只需要理解自己所采取的行動。
如果你選擇關(guān)注意圖購買資產(chǎn)的未來價格變動，那么你就是在投機。投機本身并沒有什么錯，但我所知道的是，我不具備成功投機的能力；而且，對于那些宣稱自己總是能投機成功的人，我也抱有懷疑態(tài)度?？繏佊矌艁硗稒C的人中，有一半人會在第一次這樣做時成為贏家；但如果那些贏家繼續(xù)玩這種游戲，那么沒人能指望自己總是能夠盈利。事實是，一項資產(chǎn)最近一直在升值從來都不是買入這項資產(chǎn)的良好理由。
就我的那兩筆小投資來說，我考慮的僅僅是這兩項不動產(chǎn)會產(chǎn)出什么東西，而毫不關(guān)心它們每天的價值變動。比賽的贏家是那些會把注意力集中在競技場上的人，而不是只會緊盯著記分板不放的人。如果你能在周末不去看股價，那么就該試試在工作日也這樣做。
形成宏觀看法或是聽其他人大談宏觀或市場預(yù)期，都是純屬浪費時間。事實上，這樣做是危險的，因為你可能因此被模糊了視線，看不到那些真正重要的事實。[當我聽到電視評論員暢談市場下一步會怎么走時，我就想起了棒球明星米奇·曼托（Mickey Mantle）的犀利觀點：“到了轉(zhuǎn)播間你才知道，比賽原來這么輕松。”]
我的兩筆收購分別是在1986年和1993年做的。在確定這兩筆投資是否成功時，接下來的一年——1987年和1994年——的經(jīng)濟、利率或股票市場可能會怎么樣，對我來說無關(guān)緊要。我不記得當時的頭條新聞或是專業(yè)人士都說了些什么。不管別人嘮叨些什么，玉米還會在內(nèi)布拉斯加州生長，學生們還得涌向紐約大學。
我的這兩筆小投資與股票投資有一個重要區(qū)別：你每分鐘都可以看到所持股票的價值，而我還沒有看到對我的農(nóng)場和紐約不動產(chǎn)的報價。
對于投資者來說，股票價值劇烈波動本該是一個巨大的優(yōu)勢——對部分投資者確實如此。畢竟，假如有個急脾氣的人在我的農(nóng)場旁邊也有一塊農(nóng)場，他天天向我大聲報告，他想以什么樣的價格收購我的農(nóng)場或是賣掉他的農(nóng)場——而且這些價格還因為他的心理狀態(tài)在短時間內(nèi)發(fā)生大幅的變化——我怎能不趁機從他的乖張行為中獲利呢？假如他今日報價低的離譜，我又有點余錢，我會買下他的農(nóng)場。假如他的報價高得荒唐，我可以把我的賣給他，也可以繼續(xù)干農(nóng)活。
可是，一些股票持有者總是因為其他投資者的反復(fù)無常和非理性行為而產(chǎn)生同樣的不理智行為。由于對市場、經(jīng)濟、利率、股票的價格行為等議論太多，一些投資者以為，聽專家的意見很重要。更糟糕的是，他們以為根據(jù)專家的評論采取行動很重要。
那些擁有農(nóng)場或房子的人，本可以默默持有資產(chǎn)幾十年，但當他們面對大量的股票報價，再加上評論員不斷暗示“別一直坐著，做點什么吧！”時，他們往往就會頭腦發(fā)熱。對于這些投資者來說，流動性本該是絕對優(yōu)勢，現(xiàn)在卻變成了一種詛咒。
一次“閃電崩盤”或是其他極端的市場波動對投資者所造成的傷害，并不會比一個古怪且多嘴的鄰居對我農(nóng)場投資的傷害更大。事實上，市場暴跌對真正的投資者有益，只要他在價格遠遠偏離價值時手頭上有現(xiàn)金。在投資的時候，恐懼的氛圍是你的朋友；一個歡樂的世界卻是你的敵人。
在 2008年年底發(fā)生的金融大恐慌期間，即便是嚴重的衰退正在形成，我也從未想過要賣出我的農(nóng)場或是紐約的地產(chǎn)。假如我完全擁有一項具良好長期前景的穩(wěn)定企業(yè)，對我來說，就是產(chǎn)生拋售它的念頭都是一件愚蠢的事。那么，我為什么要賣掉我所持有的、只占一小部分的各個卓越企業(yè)的股票？確實，它們當中任何一家都可能最終讓人失望，作為一個整體，它們肯定表現(xiàn)良好。難道有人真的相信，地球會吞沒美國驚人的生產(chǎn)性資產(chǎn)和美國人取之不盡的聰明才智？
查理·芒格（Charlie Munger）和我在買股票時——我們把股票當成企業(yè)的一小部分——采用的分析方法與我們買下整個企業(yè)時所采用的分析方法非常類似。我們先要確定，是否能合理地估算出5年以上的盈利區(qū)間。如果可以，而且售價相對于我們估算的最低盈利處于合理水平，我們就會買下股票（或是整個企業(yè)）。但假如我們沒能力估算出未來的盈利——我們經(jīng)常遇到這種情況——我們就放下它，尋找其他潛在目標。我們一起合作了54年，從未因宏觀或政治環(huán)境、其他人的看法而放棄過一筆有吸引力的收購。事實上，我們做決策時從來不提這些話題。
但至關(guān)重要的是，我們認清了自身的能力圈的邊界，并老老實實呆在里面。即便如此，無論是買股票還是企業(yè)，我們都會犯錯誤。但這些錯誤不會成為災(zāi)難，比如當一個長期上漲的市場招致了基于預(yù)期價格行為和主觀行為意愿的買入活動時所發(fā)生的災(zāi)難。
當然，研究企業(yè)前景并非絕大多數(shù)的投資者在生活中的首要事務(wù)。明智的投資者會知道自己對具體企業(yè)的了解不足，無法預(yù)測它們未來的獲利能力。
我給這些非專業(yè)人士帶來了好消息：普通投資者并不需要這些技巧?？偟膩碚f，美國企業(yè)一直表現(xiàn)良好，并且會持續(xù)好下去（然而基本可以肯定的是，會有不可預(yù)測的起伏）。在20世紀，道瓊斯工業(yè)指數(shù)從66點上漲到11,497點，帶來了不斷上漲的分紅。21世紀，將可以看到更多的利得，幾乎可以肯定數(shù)額巨大。非專業(yè)人士的目標不應(yīng)是挑選出好股——他或他的“外援”都是辦不到的——但應(yīng)該持有一個整體上表現(xiàn)良好的跨企業(yè)板塊。低成本的標準普爾500（S&P 500）指數(shù)基金就能實現(xiàn)這個目標。
剛才說的是非專業(yè)人士說的“投資產(chǎn)品”。“投資時機”也很重要。最危險的是膽小的投資或投資新手在市場極度火爆的時候入場，結(jié)果在賬面虧損時幻想破滅。 [想想已故的巴頓·比格斯（Barton Biggs，美國著名投資家——譯注）的觀察：“牛市就像性愛，在結(jié)束前感覺最好。”] 對投資者來說，在錯誤時機買入股票之后的解決辦法是，長期增持股票，永遠不要在出現(xiàn)壞消息和股價遠低于高點時賣出。遵循這些原則，“什么都不懂”的投資者只要做到投資多元化，保持最低的成本，幾乎肯定可以獲得滿意的收獲。事實上，認識到自身缺陷的投資者很可能比知識豐富、卻看不到哪怕一丁點弱點的職業(yè)人士獲得更好的長期回報。
如果“投資者”瘋狂地買賣彼此之間的農(nóng)場，那么產(chǎn)量和農(nóng)作物的價格都不會增長。這種行為的唯一結(jié)果就是，由于農(nóng)場擁有者尋求建議和轉(zhuǎn)換資產(chǎn)屬性而導(dǎo)致的大量的成本，會使總體收入下降。
盡管如此，那些靠提供建議或促成交易賺錢的人會不斷地鼓勵個人和機構(gòu)去積極地做交易。由此帶來的摩擦成本很可能數(shù)額巨大，令投資者整體上毫無收益可言。所以，別理會那些閑話，把你的成本降到最低，像投資農(nóng)場那樣投資股票。
我要補充一點，我就是根據(jù)我所說的東西來賺錢的。我在本文里提出的建議與我在遺囑列出的指示基本相同。一條遺囑說，現(xiàn)金將移交給以我妻子為受益人的信托機構(gòu)。[我在個人遺囑中只能使用現(xiàn)金，因為我的房產(chǎn)要交割，之后我所有的伯克希爾—哈撒韋（Berkshire Hathaway）股票將全部捐贈給一些慈善機構(gòu)。]我對信托機構(gòu)的建議再簡單不過：10%的現(xiàn)金用于購買短期政府債券，90%購買費用非常低的標準普爾500指數(shù)基金。[我推薦的是先鋒（Vanguard）的基金]。我相信，根據(jù)這一策略，該信托基金的長期業(yè)績將好于雇用高費用經(jīng)理的大多數(shù)投資者，無論是退休基金、機構(gòu)還是個人。
現(xiàn)在回到本·格雷厄姆。我在這篇文章提到的投資思想，大部分是在本的著作《聰明的投資者》里學到的。我在1949年購買了這本書。我的金融生涯因這次購買而改變。
在讀到本的著作之前，我貪婪地閱讀一切有關(guān)投資的書籍，但對投資之道始終不得要領(lǐng)。其中很多書都讓我著迷：我嘗試親手畫圖表，利用市場指數(shù)預(yù)測股票走勢。我坐在經(jīng)紀公司的辦公室里，看著報價的卡帶滾過，聽著評價員的講解。這一切都很有趣，但我依然感到懵懂不明。
相比之下，本用優(yōu)美、易懂（沒有希臘字母或復(fù)雜的公式）的散文有條理地解釋了他的理念。對我來說，要點在后來版本的第8章和第20章都列出來了。這些要點今天仍在指導(dǎo)我的投資決策。
說說關(guān)于這本書的兩個花絮：后來的版本包括了一篇附錄，描寫了一筆未點名的讓本賺到大錢的投資。本在1948年寫這本書的第一版時做了這筆投資。請注意，這家神秘公司叫Geico（即政府雇員保險公司，巴菲特曾多次對這家公司進行過成功的投資——譯注）。要是本沒有在Geico發(fā)展的初期認識到它的特質(zhì)。我和伯克希爾公司的未來就會大不一樣。
這本書的1949年版還推薦了一支鐵路股，該股價格為17美元，盈利為每股10美元。（我崇拜本的原因之一，是他有勇氣引用當下的案例，倘若他犯錯，他就得面對各種冷嘲熱諷。）在某種程度上，低估值是由于當時的會計準則造成的，那時候要求鐵路公司在報告盈利時扣除子公司的大量留存收益。
被推薦的股票就是北太平洋公司（Northern Pacific），它最重要的子公司是芝加哥，伯靈頓和昆西公司（Chicago, Burlington & Quincy）。這些鐵路就是現(xiàn)在伯克希爾完全擁有的伯靈頓北圣達菲公司（Burlington Northern Santa Fe）的重要組成部分。當我讀那本書時，北太平洋公司的市值約為4,000萬美元，現(xiàn)在它的繼承者每四天就能賺這么多了（當然，公司還增加了很多其他資產(chǎn)）。
我已經(jīng)記不起當時花了多少錢來買《聰明的投資者》的第一版。無論花了多少錢，都可以突顯本的格言的真實性：付出的是價格，收獲的是價值。我做過的所有投資當中，買本的著作就是最好的投資（除我買的那兩本結(jié)婚證外）。
——摘自《財富中文網(wǎng)》 作者：沃倫·巴菲特 2014年06月11日
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